Depuis quelques années le Portugal est une destination qui attire de plus en plus de français et ressortissants d’autres pays européens ou non européens.

 

Elle possède beaucoup d’atouts, de la douceur du climat à la qualité de vie, de la convivialité de ses habitants, au cadre juridique privilégié et à son régime fiscal attractif.

 

L’AAMTI - dont l’un des objectifs de ses avocats membres est d’accompagner juridiquement, fiscalement, patrimonialement les ressortissants français et d’autres nationalités dans leur expatriation - et le Cabinet portugais d’avocats Telles se sont rapprochés afin d’envisager un partenariat sur la partie relative aux Transactions Immobilières.

 

Les 18, 19 et 20 Novembre 2014, une série de présentations sur le sujet de « l’Investissement des francais à l’étranger » a été organisée à Paris conjointement par l’AAMTI, le cabinet Telles, le cabinet Mazars, la banque BCP et Sotheby’s, ainsi qu’ à Lille et à Lyon, évènements lors desquels l’AAMTI a été conviée à présenter ses activités d’avocat mandataire en Transactions Immobilères Internationales.

 

Enfin le 3 Décembre 2014, les avocats de l’AAMTI ont été invités à l’Ambassade du Portugal à Paris à assister à une présentation de la CCEF sur l’investissement des français au Portugal et à rencontrer d’autres cabinets avec qui mettre en place d’autres partenariats.

 

Il existe actuellement une augmentation de la demande rencontrée par le marché de l’immobilier portugais, croissance stimulée notamment par les régimes fiscaux de Visas Gold et Résidents Non Habituels que nous développerons principalement ci-dessous.

 

Vous trouverez également mention d’autres régles fiscales et sociales importantes applicables au

Portugal et indication du process d’acquisition immobilière dans ce pays.

 

 

 

Ces informations fiscales, juridiques ou sociales à caractère général ne peuvent en aucune manière se substituer à des recommandations ou consultations personnalisées.

 

GOLDEN VISA/VISA GOLD

 

1) Définition

 

Ce ne sont pas des visas proprement dit mais d’un permis de séjour temporaire qui confère à son titulaire le droit d’entrer et de séjourner sur le territoire portugais à des fins d’investissement : ARI

 

Il est attribué à toute personne non citoyenne de l’union Européenne ou de l’Espace Schengen.

 

Il doit réunir certains critères essentiellement lié à l’investissement, l’achat de biensimmobiliers, et ou la création de postes de travail.

 

Des taxes s’appliquent aux demandes de séjour ou renouvellement.

 

L’ARI initialement est accordé pour une durée de 1 an renouvelable par période de 2 ans si les conditions d’octroi persistent (ex investissement)

 

A l’issue des 5 premières années, un permis de séjour permanent pourra être accordé.

 

Il n’est plus nécessaire de satisfaire à la condition liée à l’investissement après l’obtention d’un permis de séjour permanent.

 

Tout   citoyen étranger résident légalement au Portugal depuis 6 ans pourra obtenir la nationalité portugaise.

 

Régime juridique en vigueur depuis le 8 octobre 2012

 

 

 

2) Avantages de l’ARI ou Visa Gold

 

-Etre dispensé de visa de résidence pour entrer et séjourner au Portugal

 

-Séjourner et travailler au Portugal tout en conservant une résidence dans un autre pays

 

-Circuler dans l’espace Schengen, sans visa

 

-Bénéficier du droit au regroupement familial

 

-Accéder au permis de séjour permanent (après 5 ans et conformément à la législation en vigueur)

 

-Accéder à la nationalité portugaise (après 6 ans et conformément à la législation en vigueur)

 

 

 

3) Bénéficiaires de l’ARI ou Visa Gold

 

Tout ressortissant d’un Etat tiers exerçant une activité d’investissement que ce soit à titre personnel ou par le biais d’une société établie au Portugal ou dans tout Etat non membre de l’UE qui détient un établissement stable au Portugal et qui remplit l’une des exigences quantitatives et la condition temporaire prévue par la législation applicable

 

 

 

4) Exigences quantitatives pour la demande d’ARI/Visa Gold

 

Nécessaire de remplir au moins l’une des situations suivantes sur le territoire portugais :

 

-      Transfert de capitaux d’un montant égal ou supérieur à 1 million d’euros y compris un investissement en actions ou en parts de sociétés

 

-      Création d’au moins 10 postes de travail

 

-      Acquisition de biens immobiliers d’une valeur égale ou supérieure à 500 000 euros

 

5) Exigences temporaires minimales pour l’activité d’investissement

 

Investissement doit  être  conservé 5  ans  à  compter de  la  durée  d’octroi  du  permis  de  séjour. A l’issue de ce délai, le maintien de l’investissement n’est plus exigé.

 

 

 

6) Obligations de prudence et exigences en matière de documentation

 

Toute personne intéressée par un ARI devra cumulativement remplir les conditions suivantes :

 

X absence de condamnation pour crime passible au Portugal d’une peine privative de liberté de plus d’1 an

 

X Pas d’interdiction d’entrée sur le territoire national telle que suite à une mesure d’éloignement du pays

 

X Absence de référence dans le système d’information Schengen

 

X  Absence de  référence dans  le  système intégré du  SEF  (service frontalier)  à  des  fins  de  non admission

 

Toute personne intéressée par un ARI devra cumulativement remplir les conditions suivantes en matière de documentation :

 

-Détenir un passeport en cours de validité

 

-Détenir un visa Schengen, le cas échéant et régulariser sa situation auprés du SEF dans les 90 jours à compter de la date de la première entrée au Portugal

 

-Copie du casier judiciaire du pays d’origine ou du pays de résidence depuis plus d’un an

 

-Déclaration autorisant les autorités à consulter le casier judiciaire portugais

 

-Attestation de non endettement récente délivrée par le service des finances et par la sécurité sociale

 

- Attestation sur l’honneur du demandeur s’engageant à respecter les obligations pour l’exercice de l’activité d’investissement sur le territoire national

 

-justificatif de la mutuelle

 

-justificatif de l’acquittement de la taxe d’analyse de la demande d’ARI

 

 

 

Traduction requise de tout document non traduit en portugais ou en anglais par un traducteur reconnu par le poste diplomatique ou consulaire portugais du pays d’origine ou de résidence de l’investisseur, qui devra les certifier conformes.

 

 

 

7) Moyens de preuve nécessaires à l’octroi de l’ARI ou Visa Gold

 

- transfert de capitaux d’au moins 1 million d’euros (actions ou parts de sociétés incluses)

 

- création d’au moins 10 postes de travail

 

- achat de biens immobiliers d’une valeur égale ou supérieure à 500 000 euros

 

 

 

8) Moyens de preuve nécessaires au renouvellement de l’ARI ou Visa Gold

 

-présenter le moyen de preuve requis selon la nature de l’investissement réalisé

 

-présenter une attestation de non endettement récente délivrée par le service des finances et par la Sécurité Sociale du Portugal

-présenter une mutuelle valable en l’absence de cotisations au Portugal

 

-justifier la période de permanence exigible (7 jours la première année et 14 jours pour chaque période consécutive de 2 ans)

 

-présenter un passeport en cours de validité et les billets d’avion ou un justificatif d’hébergement

 

-présenter une attestation sur l’honneur selon laquelle il s’engage à respecter les obligations pour l’exercice de l’activité d’investissement sur le territoire national

 

 

 

En fonction de la nature de l’investissement réalisé, il est tenu de fournir :

 

-pour le transfert de capitaux d’au moins 1 million d’euros par exemple une déclaration délivrée par un établissement financier autorisé à exercer son activité sur le territoire national, qui confirme l’existence d’un solde bancaire trimestriel moyen d’au moins 1 million d’euros

 

-pour l’achat de biens immobiliers d’un montant supérieur ou égal à 500 000 euros, un extrait récent du registre foncier qui indique les enregistrements, mentions et inscriptions en vigueur démontrant la propriété des biens immobiliers.

 

 

 

9) Délai de décision pour la demande d’octroi et de renouvellement de l’ARI ou Visa Gold

 

Si le dossier est complet, 1 semaine

 

 

 

10) Frais liés à l’octroi et renouvellement d’un titre ARI ou Visa Gold

 

- si demande d’octroi de l’ ARI acceptée : 5147, 80 euros de taxe à acquitter par l’investisseur

 

-  si  demande  de  renouvellement  de  l’ARI  acceptée,  taxe  de  2573,  90  euros  à  acquitter  par l’investisseur

 

 

 

11) Obligation de résidence sur le territoire national

 

-Lors du dépôt du dossier de l’ARI, le demandeur n’est pas tenu d’avoir résidé au Portugal pour une durée minimale,

 

- après obtention du permis de séjour, le titulaire respectif devra satisfaire aux obligations suivantes en matière de permanence sur le territoire

 

Durant la 1ere année pour laquelle le visa a été délivré, demeurer sur le territoire portugais pendant 7 jours, suivis ou intercalés,

 

Pendant la période correspondant au 1er renouvellement du visa (2 ans), il devra demeurer sur le territoire portugais pendant au moins 14 jours, suivis ou intercalés

 

Pendant la période correspondant au 2e  renouvellement du visa (2 ans), il devra demeurer sur le territoire portugais pendant au moins 14 jours suivis ou intercalés. Ces conditions sont également appliquées aux renouvellements suivants.

 

Tout titulaire d’un permis de séjour permanent ne pourra pendant toute la durée de celui-ci s’absenter du pays pour des périodes de plus de 24 mois suivis ou 30 mois intercalés sur 3 ans

Concernant les membres du ménage regroupé, les mêmes conditions s’appliquent à chacun d’eux. Concernant la preuve de cette permanence sur le territoire national, elle pourra être apportée à

travers divers éléments (billets d’avion, hôtels, frais d’alimentation, par ex)

 

 

 

12) Regroupement familial et coûts respectifs

 

-Membres de la famille conventionnelle l

 

-Membres de la famille en concubinage

 

Le  regroupement  familial  devra  être  requis  auprés  d’une  direction  ou  délégation  du  Service

Frontalier du lieu de résidence (SEF)

 

La demande de regroupement familial peut être déposée au moment de la demande d’octroi de l’ARI ou ultérieurement à la convenance de l’investisseur

 

Si la demande de regroupement familial déposée dans le cadre du régime de l’ARI est acceptée, l’investisseur devra s’acquitter de la somme de 5147, 80 euros pour chaque membre de la famille

 

Et 2573, 90 euros pour chaque renouvellement.

 

 

 

13) Obtention de la nationalité portugaise

 

-Les personnes qui résident sur le territoire depuis plus de 6 ans peuvent obtenir la nationalité portugaise par naturalisation

 

- Autres conditions : majorité du demandeur, connaissance suffisante de la langue portugaise, absence de condamnation pour un crime passible d’une peine d’emprisonnement de 3 ans ou plus

 

 

 

RESIDENTS NON HABITUELS

 

Le Portugal a aussi créé un régime fiscal dédié pour les nouveaux résidents qui offre des avantages fiscaux (Résidents non habituels)

 

Le régime des résidents non habituels (RNH) s’applique à toutes les personnes physiques assujetties à  l’impôt  sur  le  revenu  qui  n’ayant  pas  résidé  au  Portugal  au  cours  des  5  dernières  années transfèrent à des fins fiscales leur résidence fiscale sur le territoire portugais.

 

Il est acquis pour 10 ans consécutifs à condition qu’ils soient considérés comme résident fiscal au Portugal   chacune   des   années   de   la   période   en   question.   Au-delà,   ils   seront   imposables conformément aux régles générales.

 

Il n’est pas automatiquement concédé et le process dure entre 3 et 6 mois.

 

 

 

Quels sont les avantages du nouveau statut de Résident Non Habituel (RNH)?

 

Ce statut offre l’exonération (taux zéro) pour les revenus d’origine étrangère : pensions de retraite du secteur privé, dividendes et intérêts.

 

En effet par exemple la Convention fiscale entre la France et le Portugal prévoyant une non- imposition des pensions en France, il en découle que ces revenus ne sont ni taxés en France ni au Portugal.

 

Il offre également un statut fiscal privilégié à certaines professions dites à valeur ajoutée. Il s’agit de certaines  professions  libérales  ou  indépendantes  (Architectes,  Ingénieurs,  Artistes  plastiques, Acteurs, Musiciens, Médecins, Dentistes, Professeurs, Psychologues notamment cf arrêté 12/2010 du 7 juin). Ces professions bénéficient d’un taux spécial d’imposition de leurs revenus au Portugal qui est de 20%

 

 

 

Quelles sont les conditions pour bénéficier de ce statut ? Pour le fisc portugais, les conditions à réunir sont :

Ne pas avoir été résident fiscal au Portugal dans les 5 années précédant la demande

 

Passer plus de 183 jours au Portugal, ou au 31 décembre de l’année fiscale de référence y disposer de son domicile familial (propriété ou location)

 

Le bénéfice du statut n’est pas automatique il faut soumettre une demande d’agrément auprés du fisc portugais avec les éléments suivants :

 

Le Formulaire de demande

 

L’attestation de la Mairie de résidence au Portugal (à solliciter au préalable avec la preuve de location ou propriété) : le candidat doit donc résider au Portugal au moment de la demande

 

La déclaration de non-résident fiscal au Portugal durant les 5 années précédentes (délivrées par le Centre des Impots Reparticao das Financas)

 

Pour toute démarche au Portugal, le numéro fiscal (numéro d’identification fiscale) est nécessaire. Ce sésame s’obtient auprés de la Loja do Cidadao.

 

Il sera nécessaire de s’inscrire sur le site des impôts pour la remise électronique de la déclaration des impôts et pour recevoir les notifications fiscales par email.

 

Le statut de RNH doit être demandé avant le 31 mars de l’année suivant l’année d’arrivée au

Portugal.

 

 

 

 

 

Exemple 1 Je suis Portugais immigré en France, je peux  bénéficier du dispositif ?

 

Si vous respectez les conditions pour  l’obtention du  statut, vous bénéficiez de l’imposition du régime de RNH.

 

Il convient de bien vérifier que vous n’avez pas été résident fiscal pour le fisc portugais.

 

En cas de doute le Fisc Portugais pourra solliciter des preuves complémentaires sur votre imposition dans un autre pays.

 

 

 

Exemple 2 Je peux garder une activité salariale au Portugal ?

 

Oui vos revenus de source portugaise seront imposés aux taux spécial de 20%.

 

Exemple 3 Dois je fermer tous mes comptes en France ?

Votre principal centre d’intérêt économique et familial devra se situer dans votre pays de résidence. Pour autant , vous n’avez pas besoin de solder tous vos comptes en France.Il y a certains comptes

qui toutefois doivent être obligatoirement clôturés car ils ne sont pas accessibles à un non résident fiscal (ex Livret Jeune et LDD).

 

Vos autres comptes deviendront des comptes de non résident afin que la fiscalité adaptée soit appliquée (ex les prélèvements sociaux ne sont pas dûs).

 

Il faudra notamment modifier voter contrat d’assurance vie, a contrario PEA et PEL pourront rester ouverts.

 

 

 

 

 

 

 

AUTRES REGLES DE FISCALITE

 

 

 

Quelles sont les régles d’imposition en France pour un non résident ?

 

Les non résidents ne sont imposables en France que sur leur revenus de source française, exception faite des revenus prévus dans la convention de non-imposition liant la France et le Portugal. Celle-ci établit que les pensions de retraite de source privée française ne sont pas imposées.

 

Les non résidents ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux sauf pour ce qui est des revenus fonciers et des plus values immobilères.

 

Les plus values immobilières ne sont en principe pas imposables en France.

 

Les  exceptions  sont :  cession  de  parts  de  société  immobilière ;  cession  d’une  participation substantielle (plus de 25% pendant les 5 annéees précédant la cession).

 

Les intérêts des comptes à terme ne sont soumis à aucun prélèvement à la source ni aux prélèvements sociaux.

 

 

 

Les non résidents sont ils soumis à l’ISF en France ?

 

Les non résidents sont assujettis à l’ISF sur leurs biens situés en France sauf sur leurs placements financiers, ce quiinclut les contrats d’assurance vie et capitalisation et les comptes courants d’associés.

 

 

 

Qu’est ce que l’EXIT TAX ?

 

Les contribuables domiciliés en France pendant les 6 ans précédant leur transfert de domicile fiscal sont imposables au titre des plus values latentes sur les droits sociaux détenus par un membre du foyer fiscal lorsque ces droits représentent au moins 50% de la société ou lorsque leur valeur excède

800 000 euros.

 

Existe-t-il un impôt sur la fortune au Portugal ?

 

Non, il n’y a pas d’impôts sur la fortune ISF au Portugal

 

Quelle est la fiscalité immobilière ?

 

L’achat d’un bien immobilier est soumis à l’impôt de timbre « imposto do selo » au taux de 0, 8% et à l’impôt sur les transactions immobilières aux taux de 0% à 6% pour un particulier.

 

La taxe foncière est de 0, 3% à 0, 8% (en fonction du type de bien et de la ville).Si la propriété est estimée à plus de 1 million d’euros, une taxation supplémentaire de 1% est perçue.

 

Il n’y a pas de taxe d’habitation au Portugal.

 

 

 

Je pars au Portugal, je garde une couverture sociale française ?

 

En tant que pensionné d’une retraite française soumise aux prélèvements sociaux vous bénéciez du régime de maladie universel, quel que soit votre pays de résidence fiscale.

 

Avant de partir, vous pouvez demander à votre CPAM un certificat S1 afin de bénéficier de la couverture au Portugal sans frais.

 

Avec ce document, vous vous inscrirez auprés de la Sécurité Sociale portugaise pour bénéficier du régime de maladie portugais.

 

Vous êtes ainsi pris en charge dans les organismes de santé publics portugais sans frais. Lorsque vous êtes en France, vous bénéficiez du régime universel.

 

 

Quelles sont les régles fiscales en matière de succession au Portugal ? Il n’y a pas d’impôt sur les successions pour les héritiers directs.

Il n’y a pas d’impôt sur les successions pour les biens étrangers.

 

L’impôt sur les successions est perçu sur les biens portugais à un taux de 10% pour les héritiers indirects.

Si vous avez des biens dans plusieurs pays ou si vous n’avez pas la même nationalité que votre

conjoint, vous êtes dans le cadre d’une succession internationale.

 

 

 

Bon à savoir, les régles juridiques applicables aux successions européennes vont être simplifiées à partir du 17 aout 2015 du règlement européen n° 650/2012. Tous les biens qui composent la succession d’un résident de l’Union seront soumis à une seule et même loi, quelque soit le pays où ils sont détenus.Vous pouvez choisir ce pays de votre vivant en enregistrant auprés du notaire de l’Union un certificat successoral européen. Vous aurez le choix entre votre pays de nationalité et celui de votre dernière résidence.

 

Les donations ne sont pas concernées par ce dispositif, et les dispositions de protection du conjoint survivant sont différentes selon le pays. En matière fiscale, cette simplification n’apporte pas de modifications.

 

 

 

Les donations

 

Le régime des donations est le même que celui des successions.En cas de donation d’un bien immobilier, un impôt de mutation est dû.

 

Il est de 0, 8% qui correspond au droit de timbre.

 

L’achat d’un bien au Portugal

 

-      Vous avez trouvé un bien.

 

Il convient de signer un « Contrato de Promessa de Compra e Venda » qui est un Contrat de

Compromis de vente.

 

Il s’agit du document légal qui fixe les conditions de la vente. Ce contrat est sous seing privé : il est donc recommandé de faire reconnaitre les signatures chez un notaire.

 

Le notaire lors de la promesse de vente se contente d’authentifier les signatures et le règlement financier entre vendeur et acheteur. Il est donc conseillé de recueillir toutes les informations auprés du Registre de la propriété et de la Mairie.

 

Il devra également s’assurer que les taxes et charges de copropriété sont à jour.

 

Entre 10 et 12% de dépôt doivent alors être réglés par l’acheteur. Si vous vous rétractez après la signature de l’acte, vous en perdrez le montant.

 

Mais si le vendeur décide de se rétracter après la signature du contrat, il devra régler le double du dépôt.

 

Chaque  acheteur  doit  obtenir  un  identifiant  n°  contribuinte.  Si  vous  n’avez  pas  d’adresse  au Portugal, il vous sera demandé d’avoir un représentant fiscal (avocat, comptable ou personne de votre connaissance).

 

Une date sera fixée pour la signature du contrat de vente, appelée Escritura de Compra e Venda. Ceci a lieu généralement de 3 à 4 semaines après le compromis de vente.

 

Avant l’acte de vente, vous devrez vous acquitter d’une taxe municipale appelée IMT Imposto de Selo. Cette taxe est payable au bureau des impôts de votre propriété. Au Portugal, les transactions immobilières ne sont pas assujetties à la TVA.

 

L’acte définitif de vente « a Escritura de compra e de venda » se fait auprés d’un notaire. Celui-ci s’assure alors de la légalité de la transaction.

Dés que vous aurez acheté la propriété, le notaire vous enregistrera comme propriétaire au registre national.

 

Le vendeur d’une propriété paie généralement une commission à l’agent immobilier. Celle-ci n’étant pas encadrée, elle peut varier d’une région à l’autre.

 

 

 

Maître Sèverine AUDOUBERT

Co President de la Commission Relations Internationales AAMTI Association des Avocats Mandataires en Transactions Immobilières