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Un arrêt récent de la Cour de cassation doit interpeller les vendeurs et les agents immobiliers des risques d'une promesse de vente n'ayant pas abouti.
Dans sa décision du 10 octobre 2018 (n°16-21044), la Cour de cassation a condamné un acquéreur à payer à l'agent immobilier sa commission alors que la promesse de vente n'a pas abouti et que l'acte authentique devant notaire n'a jamais été signé.
L'acquéreur qui n'est pas allé volontairement au bout de la vente a donc été condamné à rembourser la commission de l'agent immobilier alors même que le mandat était signé avec le vendeur.
Elle fonde sa décision de manière très simple : il n'est pas possible de priver l'agent immobilier de sa commission dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix et que l'échec de la vente définitive résulte de la faute de l'acquéreur.
Les raison de cette décision sont triples :
-L'article 6 de la loi Hoguet prévoit un droit de rémunération dès lors qu'un accord est effectivement conclu et constaté dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. Il n'est pas particulièrement question d'acte définitif de vente.
-La promesse de vente n'avait pas de condition suspensive et l'échec de celle-ci était de la seule faute des acquéreurs.
-Le mandat de vente ne stipulait pas que la commission était conditionnée à la signature d'un acte authentique.
Cette décision doit alerter toutes les parties à la vente :
-Les agents immobiliers ont intérêt à rédiger correctement leur mandat en ne rendant pas la signature de l'acte authentique de vente comme condition à leur rémunération.
-Les vendeurs doivent lire avec attention les mandats qu'ils signent car la solution s'applique à eux si la vente échoue par leur faute.
-Les acquéreurs doivent avoir conscience de la gravité de l'engagement d'une promesse d'achat et donc les rédiger avec grand soin.