Cass. civ. 3e ch., 12 décembre 2019, n° 18-23784

Un propriétaire ne peut pas accorder une simple autorisation précaire d'occupation si les circonstances ne présentent aucune précarité. Tel est le cas lorsque le locataire souhaite vendre son fonds ; un tel projet ne justifie pas une convention d'occupation précaire.

Commerçant souhaitant vendre son fonds de commerce

Souhaitant cesser son activité, un commerçant s’entend avec le propriétaire de son local pour :

- mettre fin au bail de façon anticipée ;

- être autorisé à demeurer dans les lieux pendant 23 mois au cours desquels il cherchera un acquéreur pour son fonds de commerce.

Cependant, à l’issue de ces 23 mois, le locataire, qui n'a pas trouvé d'acquéreur, n'entend pas partir et le propriétaire ne cherche pas à l’expulser. C’est seulement près d’un an plus tard que le bailleur demande en justice l’expulsion du locataire.

Pour le bailleur il s’agit d’une convention d'occupation précaire…

Le propriétaire fait valoir que l'autorisation accordée au commerçant pendant 23 mois correspondait à une convention d’occupation précaire. Ce type de convention est prévu par le code de commerce et se caractérise par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'en raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. Le propriétaire rappelle que les conventions d'occupation précaire ne bénéficient pas du statut des baux commerciaux (c. com. art. L. 145-5-1).

Les juges considèrent que les parties ont entendu limiter à 23 mois l'occupation des locaux par le commerçant dans l'attente de la cession de son fonds de commerce, événement incertain et extérieur à la volonté des parties puisqu'impliquant l'intervention d'un tiers se portant acquéreur du fonds. Pour eux, il s'agit bien d'une occupation précaire et, la durée convenue de 23 mois étant expirée, le propriétaire est en droit de demander l'expulsion du commerçant.

Pour le commerçant il s’agit d’un bail de courte durée

Le commerçant saisit la Cour de cassation et fait valoir que l'autorisation donnée ne correspond pas à une convention d'occupation précaire mais à un bail de courte durée. Ce type de bail, également prévu par le code de commerce, permet de déroger au statut des baux commerciaux à la condition d'être de courte durée (pas plus de 3 ans depuis la loi 2014-626 du 18 juin 2014). Si, à l'issue de la durée convenue, le propriétaire laisse le locataire dans les lieux, celui-ci bénéficie du statut des baux commerciaux (c. com. art. L. 145-5, al. 2), et par conséquent d'un bail de 9 ans. L'expulsion du locataire n'est plus alors possible.

La Cour de cassation valide la position du locataire. Pour la Cour, le projet de cession du fonds de commerce n'est pas une cause objective de précarité qui puisse faire obstacle à la conclusion ou à l'exécution d'un bail commercial. L'autorisation donnée pour 23 mois correspond, bel et bien, à un bail de courte durée. A son terme, note la Cour, le locataire est resté dans les lieux sans que le bailleur n'ait manifesté son opposition. Le locataire bénéficie donc d'un bail de 9 ans et ne peut pas être expulsé.

En pratique, les conventions d'occupation précaire sont conclues dans l'attente d'une autorisation administrative (cass. civ., 3e ch., 16 mars 1988, n° 86-17370), d'une expropriation (CA Paris 8 janvier 1980, D. 1980, IR 107), de l'issue d'un procès (CA Paris 30 mai 1973, Sem. jur. 1973, 17505 ) ou de la reconstruction d'un autre local (cass. civ., 3e ch., 2 avril 2003, n° 01-12923).

Quelle que soit la durée effective de la convention, l'occupant ne peut jamais revendiquer le statut des baux commerciaux. D'où la tentation de certains bailleurs d'invoquer une prétendue occupation précaire alors même qu'il n'existe aucune précarité objective.

En cas de doute n’hésitez pas à faire appel au cabinet HSA

Virginie Heber-Suffrin Avocate à la Cour  

Ce post est réalisé à la date du 15 janvier 2020, eu égard aux dispositions légales et à la jurisprudence en vigueur à cette date. L’internaute est informé que les dispositions légales et la jurisprudence évoluent constamment.