Voici une décision intéressante du Tribunal judicaire de Nice octroyant à un locataire une diminution de loyer pour une erreur de superficie.

Le principe de la diminution du loyer d’un bail d’habitation

L’article 3-1 de la loi 6 juillet 1989 précise que “Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.”

Autrement dit, lorsqu’il existe un différence de plus de un vingtième de superficie entre ce qui est annoncé dans le bail et la superficie réelle, le locataire peut demander au bailleur de lui rembourser la différence de loyer proportionnellement aux mètres carrés manquants.

La prescription triennale en matière de contrat de bail

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 encadre la prescription des actions dérivant d’un contrat de bail par trois ans.

Le délai commence à courir à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait du connaître les fait lui permettant d’exercer ce droit.

La partie adverse soutenait que la prescription n’était en réalité de 4 mois.

L’action en diminution de loyer se prescrit bien par trois ans

Le propriétaire soutenait que la prescription pour demander une diminution de loyer serait de trois mois.

Il fondait sa prétention sur l’article 3-1 de la loi de 1989 : A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.

Au cours du procès, nous avons contesté l’application de cette disposition au profit de l’article 7-1 et sa durée de trois ans.

Plusieurs arguments étaient présentés :

  • Le délai de 4 mois offre la possibilité de saisir le juge ;
  • Le délai de 4 mois n’était frappé d’aucune sanction ;
  • Les délais de prescription sont encadrés par l’article 7-1

L’enjeu était particulièrement important dans cette affaire puisque le propriétaire avait saisi le Tribunal deux ans et 10 mois après le jour où il a eu connaissance de l’erreur de superficie.

Le Tribunal judiciaire de Nice a reconnu cette argumentation et a accueilli favorablement la demande en diminution de loyer d’un bien immobilier loué.

Il s’agit néanmoins d’une décision des juges de premier degré, susceptible d’appel.

La Cour d’Appel sera peut être saisie de cette question.

Voici donc une décision intérestte obtenue par, Me Ribeiro.