Les délais de prescription en matière de vices cachés sont sources de nombreuses décisions de justice. Lorsqu’un particulier vend un bien immobilier, l’acte de vente comporte obligatoirement une clause de garante des vices cachés.

Cela signifie que l’acquéreur ne peut pas se retourner contre le vendeur sur le fondement des vices cachés prévu à l’article 1641 du Code civil. La responsabilité du vendeur peut néanmoins être engagée si l’acquéreur démontre que le vendeur a fait preuve de mauvaise foi en cachant volontairement le vice.

La question du délai de prescription est alors un sujet central dans ce type de litige compte tenu du fait que les désordres sont souvent découverts tardivement après la vente. Suite à de nombreuses jurisprudences parfois contradictoires, la Cour de cassation a décidé de clarifier les délais à l’occasion d’une succession de décision portant sur le sujet. Il convient de préciser que même si les décisions ne concernent pas spécifiquement la vente ou le droit immobilier, elles sont parfaitement transposable au contentieux de la vente immobilière.

Rappel du contexte

Le 21 juillet 2023, la Chambre mixte de la Cour de cassation a rendu des décisions clés concernant les actions en garantie des vices cachés, un domaine du droit qui protège les acquéreurs contre les défauts non apparents des biens qu’ils achètent. Ces décisions clarifient les délais pour engager de telles actions, notamment en ce qui concerne la suspension du délai en cas d’expertise judiciaire et l’existence d’un délai butoir.

Voici un lien vers le site de la Cour de cassation qui a fait un communiqué sur ces arrêts.

Question juridique de droit

Les questions soumises à la Cour de cassation dans ces affaires étaient d’une part de savoir si le délai de 2 ans était un délai de prescription ou de forclusion. La distinction est important car dans le cas d’une prescription, le délai pour agir peut être suspendu tandis que dans le cas de la forclusion aucun acte ou procédure ne peut suspendre les délais.

D’autre part, la Cour de cassation devait répondre à la question sur l’existence ou non d’un délai butoir venant s’ajouter au délai de prescription de deux ans. Dans l’affirmative, la question était de savoir si son délai était de 5 ou 20 ans à compter de la vente.

Réponse de la Cour de cassation

La Cour de cassation a confirmé que le délai de 2 ans prévu pour engager une action en garantie des vices cachés est un délai de prescription. Cela signifie que ce délai peut être suspendu, en particulier lorsque qu’une mesure d’expertise a été ordonnée. Les acquéreurs ont donc la possibilité de suspendre ce délai pour engager leur action en cas de vice caché.

Cette décision est naturellement bienvenue et logique dans la mesure où une procédure d’expertise nécessitera presque toujours une expertise judiciaire en amont de la procédure indemnitaire au fond.

La Cour a également confirmé l’existence d’un délai butoir. Pour engager une action en garantie des vices cachés, l’acheteur doit respecter deux délais distincts :

  • Un délai de 2 ans à compter de la découverte du défaut affectant le bien vendu.
  • Un délai de 20 ans à compter de la vente du bien.

La Cour de cassation a ainsi établi un équilibre entre la protection des droits des consommateurs, qui ne doivent pas perdre leur droit d’agir en cas de découverte tardive d’un vice caché, et les impératifs économiques, qui exigent que la garantie d’un vendeur ou d’un fabricant ne puisse être recherchée indéfiniment.

Cette décision s’applique de manière uniforme, qu’il s’agisse d’une vente simple ou intégrée dans une chaîne de contrats, quelle que soit la nature du bien. Elle vise à renforcer la sécurité juridique et à apporter une réponse claire aux questions entourant les délais pour engager des actions en garantie des vices cachés.

Ces décisions de la Cour de cassation ont des implications significatives pour les consommateurs, les vendeurs et les fabricants, en clarifiant les délais pour engager des actions en garantie des vices cachés, ainsi que les possibilités de suspension de ces délais en cas d’expertise judiciaire.

Voir l'article original sur le site de Me RIBEIRO DE CARVALHO